Essex Property Trust (ESS) Q2 2020 Transcript van inkomstenopro

Essex Property Trust (ESS) Q2 2020 Transcript van inkomstenopro

augustus 5, 2020 0 Door admin

Translating…

Motley Fool Transcribers

Logo of jester cap with thought bubble.

Image source: The Motley Fool.

Essex Property Trust (NYSE:ESS)
Q2 2020 Earnings Call
Aug 4, 2020, 1:00 p.m. ET

Contents:

  • Prepared Remarks
  • Questions and Answers
  • Call Participants

Prepared Remarks:

Operator

Good day, and welcome to the Essex Property Trust Second Quarter 2020 Earnings Conference Call. [Operator Instructions] Statements made on this conference call regarding expected operating results and other future events are forward-looking statements that involve risks and uncertainties. Forward-looking statements are made based on current expectations, assumptions and beliefs as well as information available to the company at this time. A number of factors could cause actual results to differ materially from those anticipated. Further information about these risks can be found in the company’s filings with the SEC.

It is now my pleasure to introduce your host, Mr. Michael Schall, President and Chief Executive Officer for Essex Property Trust. Thank you. You may begin.

Michael J. SchallPresident And Chief Executive Officer

Thank you for joining our call today. The unprecedented reactions from the COVID-19 pandemic have presented many challenges that have affected every part of our business and indeed our lives. We’d like to offer our best wishes to all those impacted by COVID-19, and thank you for participating on the call today. On today’s call, John Burkart and Angela Kleiman will follow me with comments, and Adam Berry is here for Q&A. Our reported results for Q2 reflect these unprecedented challenges as we reported 5.1% decline in core FFO from a year ago, representing an abrupt turnaround from very favorable conditions throughout this economic cycle.

Our first priority upon receiving COVID-19-related shutdown orders was to ensure the safety of our employees and residents, while reacting thoughtfully to shelter-in-place restrictions and regulatory hurdles that have been especially pervasive across our markets. Unprecedented job losses from mandatory shutdown orders in March, suddenly and significantly, reduced rental demand, leading to lower occupancy in April, followed by a steady recovery throughout the quarter. Ultimately, occupancy fully recovered and was 96.2% in July. Delinquencies also spiked due to job losses and anti-eviction ordinances, which often contain collection forbearance provisions.

Proposed regulations that could further impede collection of COVID-19-related rent receivables led us to adopt a conservative approach to bad debt. During the second quarter, the direct cost of the pandemic in the form of greater residential and commercial delinquency, lost occupancy and COVID-19-related maintenance totaled $27 million. We view these costs as mostly temporary and have seen improvement in each category in the second quarter. John and Angela will provide additional detail as part of their remarks. Fortunately, the economy improved quickly from its April trough as measured by resumed job growth, lower continuing unemployment claims and fewer WARN notices. In addition, many businesses have found ways to adapt to the virus by creating new safety protocols and procedures.

After declining nearly 14% in the Essex markets during April, by June, year-over-year job declines had moderated by almost 400 basis points to 10.1%. We expect gradual improvements to continue in the second half of the year. Turning to the West Coast markets. Technology companies are a primary driver of wealth creation and growth in the Bay Area and Seattle. Most of the leading tech companies remain in a growth mode with minimal damage to their business models, and many of them, such as Amazon, Netflix and Zoom, have benefited from the shelter-in-place restrictions, resulting in greater market share.

Generally, it appears that many large tech companies have slowed their pace of growth, while allowing greater flexibility for employees to work from home. We track the open positions at the 10 largest public technology companies, all of which are headquartered in an Essex market. Recently, these companies had approximately 17,000 job openings in California and Washington. These large company tech jobs are down by about 1/3 on a year-over-year basis and are now at about the same levels as we saw in 2017. Many of the top tech companies, including Apple, Alphabet, Microsoft, Amazon and Salesforce, are planning for employees to return to the office and have established related dates, which range from October 2020 to July 2021.

This is consistent with our comments during our June NAREIT meetings, whereby we expect employees in the post-COVID era to have a greater work-from-home flexibility, while also needing to report to the office at various times to maintain team dynamics, acclimate new hires and pursue career opportunities, all of which require periodic face-to-face contact. Venture capital has continued to flow at a healthy pace according to the most recent data. However, we understand that the mix of investments is more focused on companies that have business models that are not directly impacted by COVID-19 and have lower cash burn rate.

Southern California has a more diversified economy that has outperformed during previous recessionary periods. While San Diego, Orange and Ventura counties have generally continued this trend, Los Angeles County has notably underperformed. L.A.’s preliminary unemployment rate was 19.5% in June, well above the level implied by recent job losses of 12.3% on a trailing three month basis and partially explained by the unusually large number of gig and freelance workers in L.A. that are not captured by the BLS payroll survey. Filming and content production is a key contributor to jobs and wealth creation in Los Angeles, and the industry came to a temporary standstill.

FilmLA reported that the number of shoot days during the second quarter declined 98% from the prior year across television, film and commercials. Despite these challenges, the demand for content is unabated amid the pandemic, and there are reasons to be optimistic. In a joint report called A Safe Way Forward, various organizations, including the Screen Actors Guild, have outlined the process for content production amid the pandemic, which is building production momentum. A key factor impacting all of our markets is the loss of leisure and hospitality and other services jobs, which represented from 12% to 17% of total jobs at June 2019 in the Essex metros.

Compared to the total jobs lost in the Essex markets this past year, these service jobs declined an average of about 30% year-over-year with the greatest declines in Seattle and San Francisco. These job losses are throughout each metro area, although the downtown locations have the greatest concentrations of affected businesses. We see the recovery path ahead as reversing the pandemic-related declines we experienced this last quarter. In the near term, progress will depend on the direction of COVID infection rates and the associated governmental limitations on business activity.

Given the COVID-related shutdown of film and digital content industries and its potential for value creation, its recovery is essential in Los Angeles. Fortunately, that recovery is under way with the recent restart in the production of daily TV shows, such as Jeopardy! and Wheel of Fortune in Culver City and several soap operas produced by CBS and ABC. Necessarily crowded motion picture sets and safety mandates will probably make this a slow process. Wealthy areas create demand for restaurants, bars and other services and the related jobs contribute to housing demand, particularly in the cities.

That makes service jobs systematically important to housing, and we believe that they will recover. Finally, most of the technology industries are in great condition and should be expected to resume greater hiring and growth. Along with unspent wealth accumulated during the pandemic, we expect the recovery of jobs to be strong as the outlook for managing the pandemic improves. In light of the unpredictable nature of the pandemic and with the recent surge in COVID-19 cases and hospitalizations, the course of the pandemic and governmental responses have become intertwined with job growth and other economic outcomes.

Thus, we’ve made the decision to withdraw our forecast on page S-16 of the supplemental until we have better clarity on the direction of the pandemic. Finally, turning to the apartment transaction market. We sold two properties during the quarter, both of which were placed under contract in May. Pricing for both represented a small discount compared to the pre-COVID period. Both properties were in Downtown San Jose, continuing the theme of the past few years of selling downtown locations that are more susceptible to added supply and a diminishing quality of life. Going forward, we expect to grow the portfolio near major employment centers that offer a better living experience.

Generally, the transaction markets have been slow to recover with very few closed apartment sales and even fewer properties being marketed. The industry is working through key issues in the selling process, such as travel restrictions and due diligence challenges. Given a dearth of transactions, it’s too early to conclude on how buyers will value apartment properties going forward. The few closed transactions since the onset of the pandemic traded at prices at or near pre-COVID levels, suggesting that highly motivated buyers have taken a longer view when valuing property by treating the COVID-19 specific impacts, such as delinquency, as a purchase price adjustment rather than long-term reductions in NOI or higher cap rate.

At quarter end, we had two additional properties under contract for sale. Both are smaller properties and one of them closed in July. Going forward, our intent is to mostly fund our growth with disposition proceeds. We announced one new development deal in suburban San Diego, and we have a robust preferred equity pipeline. As before, plenty of money is searching for distressed real estate, which will be scarce with institutional-grade apartments given extraordinarily low financing cost.

As with prior recessions, the existence of Fannie Mae and Freddie Mac virtually assures a source of liquidity for apartments. Yields or cap rates for apartments generally substantially exceed long-term interest rates on related debt, and the resulting positive leverage remains a powerful force in the market. Unlike REIT stocks, private market values in terms of cap rates are generally sticky, meaning that they don’t change immediately in reaction to events, but rather seek to reflect the longer-term financial performance of a property.

At the end of the day, we believe that the transaction markets will likely recover because lower interest rates will provide sufficient incentive to offset greater perceived risk. Historically, we found opportunities to add value as markets transition and in periods of disruption. I’m confident that we have the team, resources and strategy to thoughtfully act on these opportunities, consistent with our long-term track record of outperformance.

And now I’ll turn the call over to John Burkart.

John F. BurkartSenior Executive Vice President And Chief Operating Officer

Thank you, Mike. Our priority during this period was our people, the safety of our residents and our employees. I’m incredibly proud of what our team accomplished and how they worked together to serve and support our residents through this challenging time. Thank you, E-team. Looking at the second quarter of 2020, the occupancy challenges that we faced early on related to a reduction in demand when the initial stay-at-home orders were implemented as opposed to an exodus of existing residents.

During May, traffic increased substantially, and we took advantage of the relative strength in our markets by lowering our rental rates and offering significant leasing incentives in certain markets of two to eight weeks on stabilized properties leading to an increase in our same-store occupancy of 110 basis points in June. The relative strength in the market continued into July, enabling us to increase our asking rents, decrease our leasing incentives and add another 80 basis points in occupancy.

Our availability 30 days out as of the end of July was 10 basis points lower than where it was last year at this time. As our customers adapt to the new COVID-19 environment, we are seeing some consumer behavioral changes that make intuitive set. For example, with the current work-from-home practices, the value proposition of living in Downtown San Francisco has temporarily changed since the restaurants, entertainment and sports venues have shut down. Additionally, the value of having more private indoor space for Zoom calls, high-speed Internet and access to open space for outdoor activities have increased demand for suburban assets despite being a greater distance from corporate offices.

We have also noted that work-from-home has turned into work-from-anywhere, as we have seen several consultants moving back to their original home and continuing to work for their West Coast employer. Regarding the work-from-anywhere theme, we believe this trend will reverse when conditions permit. We were all positively surprised by the ease in which we all adapted to Zoom and believe that this experience will have a lasting impact on future same-day business travel. However, the loss of a personal connection, frozen screens and barking dogs in the background show that Zoom cannot replace the value that comes from in-person interaction.

As I heard someone say recently, I am done with living at work. We see the changes in consumer behavior within our portfolio. Our same-store portfolio in Contra Costa, Ventura, Orange and San Diego have higher occupancies today than in pre-COVID March. Turning to our Q2 2020 results as presented on page two of our press release. Year-over-year revenues declined by 3.8%. On delinquencies, various governmental bodies have enacted and continually extend resident protection along with prohibitions against late fees and eviction.

These regulations have been a strong headwind for the industry in our markets compared to other metros. Thankfully, they are temporary in nature. Referring to the S-15, delinquency for our total portfolio on a cash basis was 4.3% in the second quarter of 2020 compared to 34 basis points in the second quarter of 2019. In the month of July, on a cash basis, delinquency was 2.7%, which was down from the prior month. In July, 18% of our same-store assets had positive delinquency, meaning the delinquency line item contributed positively to the revenues due to residents paying past due amounts.

We appreciate that our residents continue to prioritize their rental obligations. Moving on to our operating strategy in this new environment. Our operations objective continues to be focused on maximizing revenue. Given current conditions, our strategies will evolve as the market changes and will vary across our markets. For example, we will likely run lower occupancies in certain urban markets, such as Downtown San Francisco, while targeting higher occupancies in highly desirable suburban markets, such as San Ramon. Overall, we believe that market occupancy has fallen about 150 basis points, and our same-store portfolio is expected to run at a lower occupancy for the remainder of the year.

As noted on S-15 of our supplemental and consistent with our expectations, our new lease rates, excluding leasing incentives, were down 5.8% in July compared to the prior year’s period. We expect that market rental rates will remain depressed in the fall due to the seasonal decline in demand. That said, some of the historical factors, such as contractors moving home in the fourth quarter, are not an issue since they’ve already moved out due to the work-from-home policies in place. On to tech initiatives. We continue to make considerable progress on the technology front as our employees learn how to optimize our new tools.

For example, we currently have several leasing agents that are leveraging these tools that enable them to be two to three times more productive than the average leasing agent. We are seeing similar progress with our maintenance systems as well. Our emphasis will continue to be on people first as we try to bring everyone up to speed. However, we expect that through the increased productivity and natural attrition, we will both lower our headcount and increase our compensation to our top performers. Another advancement in our technology road map includes the development of our mobile leasing app that is on target for pilot at the end of this year.

The app is fully integrated with our other sales tools and will fundamentally change how we interact with our prospects, providing them with a simple, seamless 24/7 mobile experience. Finally, we are now offering ultrafast Internet, offered by market-leading fiber providers at 10% of our assets, and we expect to complete installation at another 50% of our assets by year-end. The ultrafast service is in great demand in our current work-from-home environment and is expected to be a great value-add asset for our residents. Turning to our markets. In the Seattle market, year-over-year revenues in Q2 was down 20 basis points, and occupancy was down 1%.

The greatest decline during this period was in the Seattle CBD, where revenues declined 70 basis points, followed by the East side with a 20 basis point decline, while revenues in the South saw an increase of 10 basis points in the same period. In July, unemployment in Washington remained 90 basis points below the U.S. average of 10.7%. In the same period, Amazon’s job openings remained at just over 8,000, a year-over-year decrease of about 25%. Moving to Northern California, in the Bay Area market, year-over-year revenues in Q2 were down 3.4%.

Revenues in San Francisco, Oakland CBD declined by 6.3% and 7.8%, respectively, while our San Jose revenues declined only 1.5% in the same period. San Jose job growth declined the least of our markets in Q2 and was 100 basis points below the U.S. decline of 11.3%. Down in Southern California, year-over-year revenues in the second quarter declined 5.7%, while occupancy declined 2.1%. L.A. was our hardest hit market with a year-over-year revenue decline of 8.6% in Q2. Our L.A. County submarket declined between 8.4% and 9.7% in the same period with the greatest decline in L.A. CBD. The L.A. economy has been the most impacted out of all our markets with an unemployment rate of 19.5%, leading to a higher delinquency rate than our other markets.

In Orange County, the South Orange submarket outperformed North Orange submarket with year-over-year revenue declines of 2.6% and 5.1%, respectively, in the second quarter. Finally, in San Diego, year-over-year revenue declined 2% in Q2 with the exception of the Oceanside submarket, which grew revenues by 2% in the same period, likely benefiting from the military stay-in-place order through the end of June. Currently, our same-store portfolio’s physical occupancy is 96%, our availability 30 days out is at 5.5%, and our third quarter renewals are being sent out with an average reduction in rate of 1.4%. Thank you.

And I will now turn the call over to our CFO, Angela Kleiman.

Angela L. KleimanExecutive Vice President And Chief Financial Officer

Thank you, John. I’ll start with a few comments about the quarter, followed by an update on our funding plan for investments and the balance sheet. As noted in our earnings release and earlier comments, this was a challenging quarter with declines in both same-property revenue growth and core FFO per share. The 3.8% decline in same-property revenue growth is primarily driven by two key factors. First, we took a conservative approach and reserved against approximately 75% of our delinquencies, which negatively impacted our same-property revenue growth by 2.9%. This information is available in a new table at the bottom of page two of our press release along with other additional details.

Second, we report concessions on a cash basis in our same-property results, which reduced our growth rate by approximately 1% compared to using the straight-line method. The combined negative impact to same-property revenue growth from both of these accounting treatments is 3.9%. As for our core FFO per share growth, the total negative impact of delinquencies in the second quarter is $0.22. Without this, our core FFO per share growth would have been positive 1.5%. More details are available in a new reconciliation table on page S-15 of the supplemental along with additional disclosures on operations.

On to operating expenses. Same-store expenses increased by 6%, primarily driven by Washington property taxes, which have increased approximately 15% compared to the prior year. As you may recall, taxes in Seattle decreased by 5% in 2019, resulting in a difficult year-over-year comparison. Our controllable expenses have remained generally in line with the plan for the rest of the year. Turning to funding plan for investments and the stock buyback. We are expecting to spend approximately $205 million in 2020 between our development pipeline and structured finance commitments.

In addition, we have bought back $223 million of stock year-to-date, bringing total funding needs to $428 million. As for funding sources, we expect $150 million of structured finance redemptions, and we closed on the sale of three assets for $284 million. In total, we have $434 million of funds available, which covers all known funding obligations this year on a leverage-neutral basis. Moving on to capital markets. The finance team was very productive in the second quarter, securing a $200 million term loan, which was used to pay down all remaining 2020 debt maturities.

In June, we opportunistically issued $150 million in bonds, achieving a 2.09% effective rate for 12-year paper and used the proceeds to pay down our line of credit. Lastly, on the balance sheet. Our reported net-to-EBITDA was 6.4 times, an increase from prior quarter, primarily related to how we account for delinquency reserves. Adjusting for the impact of delinquencies, our net debt-to-EBITDA would have been six times. With nothing drawn on our line of credit and approximately $1.4 billion in total liquidity, our balance sheet remains strong as we continue to maintain our disciplined approach to capital allocation. Thank you.

And I will now turn the call back to the operator for questions.

Questions and Answers:

Operator

[Operator Instructions] Our first question comes from Jeff Spector with Bank of America. Please proceed with your question.

Jeff SpectorBank of America — Analyst

Great, thank you. Good afternoon. Just looking at some of my notes from the remarks between Mike and John on your thoughts on periodic contact at the office versus work-from-home and some of the initiatives that John laid out. I guess just big picture, can you clarify, at least today, how you think your portfolio is positioned for what you think may be? Because I was I’m sorry, I was a little confused between the different comments.

John F. BurkartSenior Executive Vice President And Chief Operating Officer

Yes. Why don’t I go ahead and start with that. This is John. I think we’re actually positioned very well. And what we’re seeing is people wanting a different value proposition. So they’re looking for assets, of which we have many, that have a little bit lower price point or dollars per square foot, a little bit more space, they’re in great locations as it relates to outdoor recreational opportunities. And then, of course, access to high-speed and going forward gig-speed Internet.

So I think we’re positioned very well for that. What we’re seeing is, at this point in time, many of the tech companies have decided that they’re going to defer occupying the buildings, a range of dates really starting from October through one of them throughout July of 2021. But in no cases do we see that becoming permanent. And again, it gets back to this reality of people are now realizing that as much as we all kind of sucked it up and were impressed with Zoom and really worked hard to make things work, which was fantastic, something is being lost.

And with the competitive juices flowing, we strongly believe the companies will want to bring people back together. And they see the value, like they’ve always saw the value in having that. And there’s also another piece to it, which is, and I can speak anecdotally, I was talking to someone over the weekend, and they mentioned the idea of moving into extended commute zone and their employers said, that’s fun, but you’re going to get a 20% to 25% pay cut, obviously completely negating their perceived value of lower real estate prices. So no doubt, they’re not moving. And we think we’re positioned very well for the long run with our portfolio. Does that answer it? Mike, do you have?

Michael J. SchallPresident And Chief Executive Officer

Yes, Jeff, let me just add a little bit more kind of numeric point of view because I totally agree with what John says. And I think that things are in ultimately pretty good order considering the fact that we’ve had 10% loss of jobs in June. So that’s an extraordinary number of jobs being lost and more than the financial crisis. And as a result, that’s going to impact our performance and our economy. And there are a couple of pieces that are just so fundamental. And these are the things I tried to bring out in my script. Basically tourism did shut down.

And obviously, the West Coast, tourism is a pretty big deal. A lot of people like to go to San Francisco and to the various L.A. places. But with restaurants and bars shutdown, those services are not available, and you probably can’t get there or it’s difficult to get there given all the various shutdown orders,etc. And the other kind of key parts to our economy are certainly the film and content production in L.A., which you’d realize exactly how big a problem that was with respect to COVID-19 and prevention of COVID-19 and producing content.

And then finally, the tech slowdown that I commented on in my script. So all these things are actually things that are demanded in the marketplace and they will recover. And it will yes, it will take time, and we’re certainly disappointed about the second wave and the renewed shutdown orders. In many cases, restaurants and bars were open for a couple of days and then shut down again in California. And so this has been incredibly disruptive in California, and it’s made it difficult to get traction on things that really matter.

Generally speaking, we have areas with pretty substantial amounts of wealth. Wealthy people like to consume services. And including restaurants and bars. Also people that have a choice between living in the hinterlands where you can make $15 an hour versus working in the city in a restaurant job restaurant-type job making $50 an hour. That’s why there are that’s why people go to the city. So basically, most of these relationships and activities have been shut down, again, on a temporary basis. And I think California has been incredibly, let’s say, vigilant with respect to the shutdown orders. They have been very extensive throughout the marketplaces and continue to have an impact. So with the easing of that and with better COVID news, I think you’re going to see things open up relatively quickly.

Jeff SpectorBank of America — Analyst

Thank you. Very helpful.

Michael J. SchallPresident And Chief Executive Officer

Yes, thank you.

Operator

Our next question comes from Nick Joseph with Citi. Please proceed with your question.

Michael BilermanCiti — Analyst

It’s Michael Bilerman here with Nick. Mike, in the press release, you talked about a Cares fund that Essex started with donations from executive officers, and it says that you intend to distribute up to $3 million. So of that $3 million, was it all donations? And do you expect to use corporate cash as part of it? Or is it all led by executives?

Michael J. SchallPresident And Chief Executive Officer

No, Michael, it’s a combination of both. En we begonnen aan het begin van de crisis, we stelden een reactieteam voor bewoners op, en ze ontdekten buitengewone behoeften en mensen inbegrepen die bijvoorbeeld geen geld hadden kunnen hebben voor voedsel en andere essentiële behoeften. En dus hebben wij, de uitvoerende groep, in dat geval in wezen wat geld gedoneerd om mensen van maaltijden te voorzien. En toen realiseerden we ons dat we nog breder nog andere behoeften hebben, omdat er mensen zijn die hun baan hebben verloren en geen grote vooruitzichten hebben op een andere baan.

En dus wilden we een entiteit die zou verhuizingsgeld en soortgelijke soorten diensten leveren. En daarom besloten we om de Essex Care-entiteit op te richten om dat te doen. Dus in situaties waar het hen niet goed doet, moeten ze doorgaan in hun leven en iets beters vinden. Als we die verplaatsingsvoordelen kunnen bieden, is dat goed voor ze, het brengt ze op een betere plek. En in ons geval hebben we de anti-uitzettingsverordeningen, dus we kunnen ze toch niet uitzetten, dus het is waarschijnlijk beter voor iedereen. Dus ik denk dat dit een goed voorbeeld is van het vinden van een soort van algemeen belang, aangezien het betrekking heeft op de huidige situatie, en een mogelijkheid biedt om mensen te laten verhuizen om hun leven voort te zetten en hun leven te verbeteren.

Michael Bilerman Citi – Analist

Juist. Dus hoeveel van die $ 3 miljoen was bedrijfsgeld? Hoeveel was er door donaties? En hoeveel kapitaal verwacht u dat Essex zal bijdragen aan deze initiatieven?

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer p >

Nou, ik denk niet dat we precies hebben besloten. Ik denk dat het deel dat uit de werknemerspool kwam ergens rond de $ 500.000 ligt. En de rest kwam uit Essex, maar dat is geen perfect getal, maar een ruw getal, dat hebben we gedaan.

Michael Bilerman Citi – Analist

En dan is de $ 2,5 miljoen prospectief? Of waren er in het kwartaal dan kosten voor de bedrijfscontanten? Ik bedoel, hoe ga je daarmee om, zoals …

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Ja. Ja, Michael, laat me dat bespreken. Er waren dus kosten tijdens het kwartaal, maar we hebben de entiteit tegen het einde van het kwartaal opgezet. Dus wat er tijdens het kwartaal gebeurde, was al opgevoerd. En in wezen hebben we de entiteit gecreëerd als antwoord op de behoeften die er waren en wat we ter plaatse zagen als we met de mensen omgaan. Wij, ons residentiële responsteam, bestaan ​​uit ongeveer 50 tot 60 Essex-medewerkers, en ze praten meestal een paar keer per maand met onze bewoners. En nogmaals, ze proberen te bedenken dat we een mand met behoeften en mensen hebben bedacht die echt in moeilijke situaties verkeerden. En dit is dus bedoeld om prospectiever op deze behoeften in te spelen.

Michael Bilerman Citi – Analist

Oké. En de laatste over dit onderwerp. Is de $ 2,5 miljoen die Essex-bedrijfskas wordt, hoe ga je dat behandelen? Ga je dat behandelen als een contra-inkomsten? Ga je het in dezelfde winkel opnemen? Of gaat u het volledig gescheiden van uw financiën behandelen?

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Nou, ik laat mijn financiële goeroe daarover praten. Angela?

Angela L. Kleiman Executive Vice President en Chief Financial Officer

Michael, dat is een goede vraag. Ik denk dat het afhangt van waar het voor wordt gebruikt. Dus als het bijvoorbeeld om boodschappen gaat of om onze huurders te verhuizen, dan is het een G&A item. Maar als het om iets gaat dat omzetgerelateerd is, en bijvoorbeeld van invloed is op delinquentie, dan zou het een contra-inkomstenpost zijn. En dus is het op dit moment te vroeg om te zien waar die geografie terechtkomt. Maar de bedoeling is eigenlijk meer een G & A-item, en we zullen zien wat de behoeften uiteindelijk worden.

Michael Bilerman Citi – Analist em>

Bedankt.

Operator

Bedankt. Onze volgende vraag komt van Rich Hill met Morgan Stanley. Ga verder met uw vraag.

Rich Hill Morgan Stanley – analist

Hé, goedemorgen jongens. Ik bied mijn excuses aan als mijn telefoon tijdens dit gesprek doodgaat, we zitten midden in een behoorlijk zware storm. Ik denk dat veel van mijn mensen aan de telefoon dat ook kunnen zijn. Dus ik wilde terugkomen en praten over een onderwerp waar je in het verleden al enige tijd aan hebt gewerkt, namelijk het waarderen van de bezettingsgraad versus de huurgroei. En als ik kijk naar een soort van uw statistieken, denk ik dat u in het tweede kwartaal van 94,9% bent en dat u vanaf juli tot 95,8% bent gestegen.

Maar spreads voor nieuwe en verlengingen zijn duidelijk negatief en misschien zelfs een beetje lager dan waar ze in het kwartaal waren. Dus ik vraag me gewoon af of je ons een update kunt geven over hoe je op dit moment denkt over bezettings- versus huurgroei. En wanneer denkt u dat u de bezettingsgraad en vernieuwing zou kunnen pushen en dat nieuwe huurcontracten minder slecht zullen zijn dan nu?

John F. Burkart – Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Zeker. Dit is John. Dat is een geweldige vraag. Nou, nogmaals, zoals Mike al zei, we begonnen in een gat in april, echt gerelateerd aan de opvang die er was en alleen de vraag stopte een tijdje. Dus toen we verhuisden en het verkeer in mei behoorlijk dramatisch toenam, hebben we daar gebruik van gemaakt en besloten we de portefeuille op te vullen. En een groot geheel, er is een gezegde dat we leuk vinden, dat wil zeggen, laten we niet trots en vacant zijn. En leegstaande units verdienen duidelijk niets.

Daarom hebben we de beslissing genomen om agressief te worden en een aantal huurkortingen of huurincentives aan te bieden om ons in staat te stellen bezettingsgraad te verwerven. En we hebben tussen juni en juli uiteindelijk ongeveer 200 basispunten bezettingsgraad behaald. En dat heeft ons goed gepositioneerd. Vervolgens hebben we concessies ingetrokken. En we bieden ze nog steeds aan. En zeker, markt voor markt, het hangt ervan af. Maar met het nemen van sommige van onze markten, de markten in de voorsteden zoals San Diego, Orange County, Ventura, Contra Costa, hebben we in veel van die gevallen nogal wat concessies gedaan, en die bezigheden stijgen hoger. Er is in werkelijkheid, ze zijn eigenlijk hoger, zoals ik in mijn opmerkingen zei, dan in maart.

Dus we kijken ernaar en zeggen dat het het beste is om onszelf zo te positioneren dat we ‘ we leiden de markt en laten ons niet leegstaan. En daarom hebben we die actie ondernomen. Op dit moment bevinden we ons op een redelijk goede plek en we kijken gewoon letterlijk dagelijks naar de markt, begrijpen wat er aan de hand is. Er zijn een aantal gebieden die meer problemen hebben. Zeker, San Francisco, we hebben daar minder dan 1.000 eenheden. Maar San Francisco staat zeker onder stress. En ik zal ook San Francisco opmerken, ongeveer 30% van onze units of zo zijn studio’s. En studio’s zijn duidelijk een uitgedaagd type unit in deze markt. De consultants zijn verhuisd. En dat zet dus ook een beetje overmatige druk op de San Francisco-markt in onze cijfers. Beantwoordt dat je vraag?

Rich Hill Morgan Stanley – Analist

Ja, inderdaad, het doet het . En ik wilde daar misschien nog een beetje meer op terugkomen en nadenken over de impact van concessies. En misschien heb je hier iets eerder over gesproken. Maar als ik er goed over nadenk, waren nieuwe huurcontracten gemiddeld een gemiddelde van nieuwe huurcontracten van één tot twee maanden concessies. Dus ik probeer alleen maar na te denken over hoe we moeten denken over het netto-effect van huren. Kun je ons gewoon door het effectieve gedeelte ervan leiden? Omdat het lijkt alsof het veel meer kan zijn dan wat de kop suggereert. Dus ik wil zeker weten dat ik daar goed over nadenk.

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Ja. Dus concessies, ik bedoel, ik denk eraan in deze specifieke markt, ik zou denken dat het erg lijkt op een leaseovereenkomst voor ontwikkeling, waarbij je concessies aanbiedt om iemand ertoe te bewegen te verhuizen. Ik bedoel, er zijn natuurlijk bepaalde reële verhuiskosten. En dan is er nog de pure motivatie van bewegen. Dus toen we ons portfolio wilden opvullen, boden we concessies aan. Het is niet echt een weerspiegeling van het feit dat de markthuren noodzakelijkerwijs lager zijn. Door de concessies aan te bieden, konden we een aanzienlijke bezettingsgraad behalen. Dus ik zou er zo naar kijken.

Ik wil echter niet dansen. Er zijn duidelijk concessies op de markt. We waren agressiever omdat we ons portfolio wilden opvullen, en daar hebben we ons nu behoorlijk van teruggetrokken. Onze gemiddelde concessies, ik weet in het aanvullende document waar u naar kijkt, zegt vier tot acht weken, en dat was vrij gebruikelijk, maar de gemiddelde concessie in juni was dichter bij 4% vier weken of iets minder dan dat, dat we gewend waardoor we konden tanken. Maar we waren er wel. We hadden duidelijk activa met 0 concessies en sommige met acht weken. En dus vandaar de voetnoot in de financiële cijfers.

Rich Hill Morgan Stanley – Analist

Ik snap het. Begrepen. Voor alle duidelijkheid, en het spijt me dat ik dit punt uitdraag, maar het is moeilijk om verschillende namen te vergelijken, en dat is wat ik op dit moment probeer te begrijpen. Maar de nieuwe en vernieuwingen zijn kop zonder de concessie, toch?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer p>

Dat klopt. En ik zal nog een opmerking plaatsen over de vernieuwingen om een ​​beetje duidelijkheid te geven. De verlengingen gaan doorgaans 60 dagen of meer op de markt, we proberen allebei onze klanten de tijd te geven om een ​​beslissing te nemen en dan zijn er bepaalde wetten die ons ervan weerhouden om ze bijvoorbeeld minder dan 30 dagen te sturen. En wat er dus kan gebeuren, is dat de markt kan bewegen tussen het moment dat u de verlenging verstuurt, wat is gebeurd in het tweede kwartaal en wanneer deze daadwerkelijk van kracht wordt. We zouden dus verlengingen hebben gehad die in juni van kracht waren en die in maart mogelijk zijn ondertekend, als dat logisch is. U bent dus altijd de vernieuwingen die altijd achterblijven bij de markthuren, die op dat moment plaatsvinden.

Rich Hill Morgan Stanley – Analist

Ja, dat is logisch. Heel erg bedankt jongens.

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Geweldige vragen Rich.

Operator

Onze volgende vraag komt van Austin Wurschmidt met KeyBanc. Ga verder met uw vraag.

Austin Wurschmidt KeyBanc – analist

Ja, bedankt jongens. En gewoon een klein beetje bouwen, misschien zelfs meer, John, het klinkt alsof je zei dat in juli de prikkels nog meer zijn verbeterd. Dus ik bedoel, met betrekking tot die vier weken of minder in juni, heeft u op dit punt concessies voor de meeste van uw markten vrijwel geëlimineerd, gezien de huidige bezetting? Of zijn het twee weken? Kunt u ons helpen ons dat te kwantificeren? En wat is dan de impact vanuit een effectief huurperspectief?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer p>

Natuurlijk. Dus het beweegt dagelijks letterlijk. Maar ik kan je vertellen dat we ze een tijdlang volledig uit San Diego, Orange, Ventura en delen van Contra Costa hebben geëlimineerd. Vervolgens zijn we hier en daar met een week tot twee weken verhuisd. Andere markten en zeker Seattle valt ook in die emmer. Andere markten zoals San Francisco, we blijven concessies aanbieden ergens tussen de vier en acht weken, dat hangt ervan af. En San Mateo, behoorlijk hoog met concessies in een vergelijkbaar aantal weken. En Silicon Valley is een allegaartje, maar er zijn concessies in Silicon Valley, vooral in de buurt van de lease-ups.

Er zijn zowel Downtown Oakland als Silicon Valley en nog wat in San Francisco, waar lease-ups zijn, dat is duidelijk een concessiemarkt. Maar we trekken ze terug en we gaan heen en weer. En een deel daarvan is dat we het bedrijf als een portefeuille leiden en niet per activum. Dus waar we kansen zien, waar de markten sterker zijn, zoals Orange County en San Diego, Ventura, gaan we dat toestaan ​​om de bezettingsgraad te verhogen om een ​​beetje meer te verhogen en om sommige gebieden die een beetje zwakker zijn te compenseren , zoals San Francisco.

Austin Wurschmidt KeyBanc – Analist

Dat is handig. En hoe vaak gebruikt u concessies op huurovereenkomsten voor verlenging van huurders? En kunt u kwantificeren wat die netto effectieve spread is in juli versus vorig jaar?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer em >

Ja. Dus met verlengingen, veel minder. Het is waarschijnlijk ongeveer 10% van wat we doen met de nieuwe huurcontracten. En wanneer de verlengingen zonder concessies uitgaan, kan daarover onderhandeld worden afhankelijk van de situatie, maar onze vernieuwingen zijn echt, ik verwacht dat de vernieuwingen in de toekomst zullen opdrogen, dat zal echt opdrogen omdat de markt momenteel verandert. Dus waar we in juni waren en wat we in juni onderhandelden, onderhandelden we minder in juli en waarschijnlijk weer minder in augustus.

Dus misschien is het een week of zoiets of minder. Ik bedoel, want nogmaals, de meeste van hen hebben zelfs geen concessies voor de verlengingen. Dus we proberen niet echt iemand te stimuleren om te verhuizen. Het is de plek waar we iemand proberen te bewegen om te verhuizen, daar komen ze in het spel omdat het echt een kwestie is van verhuiskosten, en dus is er een soort van uitwisseling die doorgaat.

Austin Wurschmidt – KeyBanc – analist

Nee. Begrepen. Nee, dat is erg nuttig. Waardeer.

Operator

Onze volgende vraag komt van Alexander Goldfarb met Piper Sandler. Ga verder met uw vraag.

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Hey, goedemorgen.

Alexander Goldfarb Piper Sandler – Analist

Goedemorgen. Rich had gelijk met de stroomuitval. Sindsdien hebben we er een paar gehad. Hier een paar vragen. John, bij het horen van je antwoorden op de vragen van iedereen, klinkt het alsof de dingen in juli zijn verbeterd. En sindsdien zijn ze verbeterd. Dus waar ik denk dat het Mike was die sprak of jij sprak over huurdruk in de achterste helft, het klinkt alsof dat meer is alsof je de huur niet positief verhoogt, maar je ziet een goede vraag, de meeste van je markten zien het goed bezetting. En dat je je echt geen zorgen maakt over de achterste helft voor een herhaling van de verzachting die begin 2Q plaatsvond. Is dat een eerlijke beoordeling?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Ik ‘ Ik begin. Ik weet zeker dat Mike misschien wat opmerkingen heeft. Maar er zijn veel risicofactoren, Alex. Dus zeker, feitelijk vandaag, is de markt vandaag beter dan gisteren, de dag ervoor, enz. En dit is allemaal een goede zaak, en daar voelen we ons goed bij. Alles bij elkaar genomen is onze portefeuille zeer goed gepositioneerd, maar er zijn natuurlijk dingen die met COVID gebeuren die risicofactoren met zich meebrengen. Er is een aantal ongebruikelijk, er zijn enkele positieve punten, zoals ik al zei. We hadden consultants. Ze verhuizen meestal in het vierde kwartaal. Nou, dat gaat niet gebeuren omdat ze al zijn vertrokken. We hadden geen stagiaires binnen, en daarom zullen ze niet verhuizen. Dat zijn dus positieve punten die ons in staat kunnen stellen een langere leaseperiode te hebben.

En dan gaan er enkele interessante dingen rond bij sommige hogescholen. Velen van hen doen het bijvoorbeeld gedeeltelijk online en daarvoor moet je erg aan de universiteit gebonden zijn omdat je misschien een les online bent en dan een half uur later heb je een lab op locatie. Maar je moet nog steeds op die universiteit wonen en ze bezuinigen. Mijn familie heeft dit net meegemaakt en mijn dochter is uit haar plek gestoten. Dus ze zit nu in een appartement. En dus zijn er dat soort dingen die positief zijn, maar er zijn duidelijk risicofactoren. En ik zal het aan Mike overdragen, als je er nog meer wilt toevoegen.

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Ja, Alex, laat me proberen om dit ding vrij specifiek te koppelen aan wat er op het werk gebeurt. En John, dus John zei dat het beter is geworden. En ik heb er waarschijnlijk niet genoeg aandacht aan besteed, maar in mijn script zei ik dat de daling van de banengroei op jaarbasis bijna 400 basispunten tot 10,1% heeft gematigd. Dus vanuit mijn perspectief waren de dingen in april echt vreselijk. We vielen van een klif qua bezettingsgraad en een verscheidenheid aan andere dingen. We hadden een extra uitdaging, in die zin dat we al deze anti-uitzettingsverordeningen hadden.

En als iemand hun huurcontract wilde opzeggen, gezien de achtergrond van een anti-uitzettingsverordening, waren we eigenlijk, ik zou zeggen, gemotiveerd om hen waarschijnlijk meer uit hun huurcontract te laten komen dan veel andere plaatsen zouden zijn. En dat hebben we gedaan. Dus dat zorgde voor een soort bezettingsdaling. En toen werd het beter, en nogmaals, het aantal banen daalde met 400 basispunten en de resultaten werden beter. En dus zou ik willen zeggen en het punt van mijn script is om te zeggen dat we dingen nodig hebben om beter te worden. En dat zal verweven zijn met de COVID-19-ervaring in de toekomst. En we blijven hopen dat het zeker is dat we zeker geloven dat het in de goede richting gaat.

We geloven zeker dat de mensheid en mogelijk een vaccin of therapeutica of wat dan ook, het beeld zal blijven matigen. Maar we hebben een positieve ontwikkeling nodig, zeker als het gaat om de stopzettingen. En nogmaals, het lijkt erop dat we een nieuwe piek bereiken in deze tweede golf. En dus kunnen we misschien de restaurants weer openen en nog wat andere dingen doen. Ik sprak onlangs met sommige mensen over restaurants in Palo Alto, en ze sluiten gedeeltelijk de straten, zodat ze meer tafels op straat kunnen verplaatsen en dan een traditionele restaurantervaring buiten kunnen hebben.

Dat zal in de winter niet werken, maar in de zomer zal dat geweldig zijn. Er is dus zeker een geleidelijke verbetering. En wij en gewoon goed doordachte mensen kunnen veel van deze uitdagingen overwinnen. Dus ik zou zeker verwachten dat de vooruitgang aan de gang is, maar of we nu een grote stap voorwaarts kunnen maken of wanneer we de grote stap voorwaarts zetten, het is ons nog steeds niet duidelijk wanneer dat kan zijn. Hopelijk is dat logisch. Dus we boeken vooruitgang. We willen dat het sneller gaat. Het is een beetje te traag, maar het lijkt de goede kant op te gaan.

Alexander Goldfarb Piper Sandler – Analist p >

Juist. Maar ik denk dat Mike, jullie natuurlijk, niemand van ons de toekomst kan voorspellen, maar van wat uw eigendommen en uw regio’s u vandaag vertellen, voelt u zich op uw gemak, zoals u zei, en trekt u concessies terug. Je hebt een stijging van de bezettingsgraad gezien. En ik denk dat, met uitzondering van een Downtown L.A. of Downtown San Francisco, het klinkt alsof de meeste van je markten goed hebben gereageerd op de acties die jullie hebben ondernomen. Je hebt niet geïdentificeerd, misschien heb ik gemist, maar het klonk niet alsof je markten identificeerde die nog steeds aan het verzwakken zijn en toch zachter worden, toch?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Ja. Ik bedoel, dat is een eerlijke verklaring, Alex. Ik bedoel, San Francisco wordt nog steeds uitgedaagd. Dat we dat proberen te achterhalen, maar het is een heel klein deel van ons portfolio. Maar ja, nee, de andere markten reageerden duidelijk op de prijsstelling. Ik bedoel, we zeiden dit terug bij NAREIT. We zagen het verkeer behoorlijk dramatisch toenemen en toen hebben we de beslissing genomen om agressief te worden en de portefeuille te leasen. Onze prijzen waren dus bedoeld om de bezettingsgraad te verhogen. Het werkte heel goed. Daar hebben we ons van teruggetrokken. We houden de bezetting in stand. We werken nog steeds heel hard. We kijken dagelijks naar dingen. Maar ja, nee, we zien de dingen niet achteruit vallen, in jouw woorden. San Francisco is opnieuw een uitzondering, het wordt een beetje uitgedaagd. Het hoeft niet per se achteruit te gaan, het wordt gewoon behoorlijk uitgedaagd.

Alexander Goldfarb Piper Sandler – Analist

Oké. En dan nog maar de tweede vraag. Wat de delinquentie betreft, klinkt het alsof jullie mensen laten vertrekken die, vanwege de mogelijkheid om dat te doen, wat dan ook, in tegenstelling tot New York. Dus jullie lieten mensen hun huur verlaten, de achterstallige betaling kwam naar beneden. De mensen die daar zijn, verwacht je dat die mensen goed voor geld zijn? Of zijn dit een soort freeloaders die gewoon uitbetalen voor gratis huur en ze zullen nooit betalen, ze zullen de eenheid nooit verlaten?

John F. Burkart sterk> – Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Er zal, ik bedoel, er geen twijfel over bestaan ​​dat er een gemengd gezelschap zal zijn. Maar zoals ik in mijn opmerkingen zei, hadden we 18% of bijna een op de vijf activa met een positieve delinquentie, wat betekent dat ze bijdroegen aan de inkomsten omdat mensen die ons schuldig waren, betalingen terugbetaalden. Er zijn dus veel hardwerkende mensen. We zien voortdurend de krantenkoppen van mensen die worstelen om de werkloosheidsuitkering te krijgen.

Dus mijn gevoel is dat terwijl het geld doorkomt, velen van hen proberen een goede poging te doen om ons te betalen. Zullen er uiteindelijk sommigen zijn die van ons profiteren? Ja, die zijn er altijd. Maar ik denk niet dat dat de meerderheid is. Maar hoe het uitpakt, zeker als dit ding zich voortsleept, wordt het moeilijker vast te pinnen. En dus zijn we voorzichtig met hoe dit hele ding zich afspeelt als het gaat om het verzamelen van delinquentie.

Alexander Goldfarb Piper Sandler – Analist

Bedankt.

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Bedankt, Alex.

Operator

Onze volgende vraag komt van Rich Hightower met Evercore. Ga verder met uw vraag.

Rich Hightower Evercore – Analist

Hallo allemaal. Gewoon om het gesprek hier misschien in een andere richting te sturen. Mike, wat is je bijgewerkte kijk op het beleidsrisicolandschap voor Essex? En zeker kunnen we over 90 dagen een heel ander gesprek voeren, de volgende keer dat u zich meldt. Dus waar staan ​​we dan op de verschillende rekeningen en Prop 21 enzovoort?

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Ja. Nou, er is zeker veel om over te praten. Dus Rich, als ik iets mis, kun je gewoon navolgen en het opnieuw vragen. Maar natuurlijk is de grootste waar we ons het meest op richten Prop 21 hier in Californië, die een wet zou wijzigen die halverwege de jaren negentig werd aangenomen om de woningbouw genaamd Costa-Hawkins te bevorderen. En dus zou het die wet ernstig veranderen en potentiële vormen van huurcontrole terugbrengen die echt niet werken, die de huizenproductie in alle steden die ze aannemen echt ontmoedigt. En het is interessant dat we al over de hele staat huurcontrole hebben met betrekking tot AB 1482, die vorig jaar is aangenomen, samen met ongeveer 18 andere rekeningen die bedoeld waren om een ​​vliegende start te maken en het aantal woningen dat beschikbaar was in Californië te vergroten.

Maar in feite, in het geval van AB 1482, verzette de appartementsindustrie zich niet tegen dat wetsvoorstel omdat we het redelijk vonden, omdat we het midden vonden van de behoefte aan meer woningen en de noodzaak om huurders te beschermen . Dus we dachten dat de wetgever dat heel goed heeft gedaan. En Prop 21 wordt gebracht door iemand die niet betrokken is bij de woningbouw. Het is een speciale belangengroep. En dus zetten ze die campagne voort. In ons geval hebben we besloten om onze entiteit die we gebruikten om Prop 10 in 2018 te bestrijden in leven te houden, en in wezen laat dezelfde groep mensen die entiteit en / of het oppositieteam aan met betrekking tot Prop 21.

En ze hebben veel vooruitgang geboekt. Polling blijft redelijk vergelijkbaar met wat het was, aangezien het op dit moment betrekking heeft op Prop 10, misschien een beetje beter dan dat. Omdat AB 1482 werd aangenomen, is de politiek, denk ik, enigszins anders, in die zin dat we al huurcontrole over de hele staat hebben. Dus waarom hebben we dit andere voorstel voor huurcontrole nodig? En de campagnes gaan goed.

Er zijn zoiets als of ergens meer dan 100 organisaties, en je kunt ze allemaal zien, senioren, arbeiders, gemeenschapsgroepen, enz. Die zich bij Essex hebben aangesloten in tegenstelling tot Prop 21. En er is een website, als iemand geïnteresseerd is, die is noonprop21.vote en ga naar die website en bekijk het. Dus we zijn er optimistisch over. We steunen het volledig voor 100% en we zamelen geld in en bereiden ons voor op de laatste confrontatie. Dus dat is het verhaal over Prop 21. Rich, misschien, voordat ik verder ga, heb je vervolg op Prop 21? Of heb ik die gekregen?

Rich Hightower Evercore – Analist

Ja. Nee, dat was een geweldige samenvatting, Mike. Je zei dat het afvragen van Prop 10 misschien een klein beetje is dit terug. En is er iets anders dan het voor de hand liggende, de COVID-omgeving die daarvoor zorgt? Of zijn er nog andere afhaalrestaurants, met name?

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Nou, het is moeilijk om precies te zien hoe COVID zich zal afspelen in relatie tot dat. De huurprijzen zijn duidelijk gedaald. En zeker sinds AB 1482 werd aangenomen, zijn de huren gedaald. Dus waarom 1482 geen kans geven om te werken omdat het lijkt te werken. En nogmaals, wat is de noodzaak van nog een stembusvoorstel dat in feite dezelfde kwestie aanpakt waar de wetgever al naar heeft gehandeld. En ik denk dat dat probleem ons eigenlijk helpt, want nogmaals, we hebben een wetgevende oplossing.

Dus waarom moeten we zeker naar de stembus gaan met betrekking tot een sponsor die heel weinig te doen heeft met huisvesting en vecht die strijd. Maar dat is waar we zijn. En we zullen zien. Ik bedoel, er komt de komende weken meer uit op Prop 21. Zo blij om te bespreken of je apart wilt bellen of wat dan ook. En dan denk ik dat ik ook de potpourri van anti-uitzettingverordeningen zou noemen, die ongelooflijk moeilijk zijn. En net als John geef ik het Essex-team veel lof, omdat er enorm veel gaande is door de stad, provincie, staat en zelfs federale wetten te doorzoeken met betrekking tot anti-uitzetverordeningen en alle verschillende dingen die er zijn. p>

Ze veranderen voortdurend al deze verschillende verwijderingsverordeningen die worden uitgebreid, verschillende termen. Ik denk dat er waarschijnlijk juridische stappen zullen worden ondernomen tegen sommigen van hen, omdat ze de grenzen verleggen met betrekking tot, denk ik, wat normaal gesproken in de gegeven omstandigheden passend lijkt. En ik gooi er een voorbeeld van uit dat San Francisco verhuurders permanent verbiedt uitzetting, dit is op elk moment in de toekomst, voor achterstallige vorderingen van COVID-19. Dus ik bedoel, we hebben absoluut een zware strijd met betrekking tot collecties.

En voor zover het bijna lijkt dat als je nooit verantwoording hoeft af te leggen voor je delinquentie, dan lijkt het bijna alsof en kunnen we ‘ t er zijn geen late vergoedingen, geen rentekosten, u maakt bijna een scenario waarin er geen prikkel is om de verhuurder te betalen. Dit is dus het dilemma, omdat we in veel gevallen geen documentatie mogen vragen over een COVID-19-ontbering en normale dingen die je zou verwachten. Dit blijft dus een voortdurend dilemma.

Rich Hightower Evercore – Analist

Oké. Ik waardeer de kleur. Ik bedoel, denk ik, één vervolg, als ik mag. De stimulans om op sommige van deze plaatsen een verhuurder te zijn, kan ook op langere termijn in twijfel worden getrokken. Ik bedoel, wat is uw risico voor de portefeuille vanuit het oogpunt van kapitaalallocatie? En het is duidelijk niets dat je een cent kunt aanzetten of snel kunt doen, maar hoe denk je in die zin een beetje verder dan je huidige kernmarkten?

Michael J. Schall strong > – President en Chief Executive Officer

Nou ja, we bedoelen dat we hier zijn om een ​​heel specifieke reden. Dus ik denk dat we eigenlijk behoorlijk gediversifieerd zijn, omdat het betrekking heeft op de grote metro’s aan de westkust, die, nogmaals, een groot deel uitmaakt van de wereldwijde wereldeconomie, wat volgens mij Californië en Washington zoiets zijn als een vijfde grootste economie in de wereld. We hebben het dus niet over een klein gebied. En wat we hebben gedaan, is geprobeerd te diversifiëren met betrekking tot het product en in veel, vele steden langs de westkust. Dus ik denk dat we eigenlijk meer divers zijn dan dat misschien lijkt dan het lijkt.

Waarom zijn we hier toch? We zijn hier omdat vraag en aanbod naar woningen erg aantrekkelijk zijn en de huren in de loop van de tijd beter worden. En dus als er andere plaatsen waren die een vergelijkbare langetermijnhuurgroei hadden als de westkust, zouden we er waarschijnlijk zijn. Maar dat bestaat niet. En dus proberen we de groei van de portefeuille in de loop van de tijd te maximaliseren en dit op een doordachte manier en zeker op een risico-nadelige manier te doen en de portefeuille binnen de westkust te diversifiëren, wat wederom een ​​zeer groot gebied is. Dus en dus zullen we kijken naar en we kijken constant naar andere regio’s en andere kansen. En dat blijven we doen.

Dat doen we zeker één keer per jaar in onze strategische planningssessie met de Raad, die hier in september verschijnt. En dus blijven we dat doen. En misschien verandert dit een beetje, maar ik zou zeggen dat de anekdote over misschien een beetje minder diversiteit een zeer sterke balans is. Je moet dus de perio weerstaan ds tijd wanneer er meer volatiliteit is, en dat hebben we gedaan. En daarom geloven we dat we het beste van twee werelden hebben. We hebben een zeer sterke balans die bestand is tegen aanzienlijke schokken, en aan de andere kant een van de hoogste langetermijngroeipercentages in huurprijzen hebben.

Rich Hightower – Evercore – Analist

Geweldig, bedankt.

Operator

Onze volgende vraag komt van Rich Anderson met SMBC. Ga verder met uw vraag.

Rich Anderson SMBC – Analist

Bedankt en goedemorgen iedereen. Misschien moet er een nieuw voorstel komen om de huurdalingen te beperken, dat zal ze krijgen.

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Rich, we stemmen voor u op Governor.

Rich Anderson SMBC – Analist

Dus ik wil graag terug naar de concentratie West Coast-concentratie. Tot ons punt, Mike, ik begrijp het, grote economie, groot deel van het land, maar nog steeds veel gewoon breien in de staat Californië dat een soort van uniek probleem veroorzaakt. Een ding dat ik in de loop van de jaren aan jullie heb opgemerkt, is dat dingen in een kortere periode veranderen dan je leeftijdsgenoten. Ik herinner me nog een kwart de bevoorradingskwestie, je had een beetje moeite het te lokaliseren; het volgende kwartaal was het ineens veel beter en dat had ik een beetje verkeerd, maar ik weet dat ik dichtbij ben.

Zeg je dat de dingen veranderen en misschien worden gemeten in maanden voor Essex, waar het kan worden gemeten in kwartalen voor uw leeftijdsgenoten. En ik vraag me af of het derde kwartaal een heel andere smaak kan hebben. Is er een reële kans dat we over drie maanden een gesprek kunnen voeren dat heel anders kan aanvoelen dan de toon van het persbericht dat u gisteravond hebt uitgebracht?

Michael J. Schall strong > – President en Chief Executive Officer

Nou, dat is een heel goede vraag. En mijn mening zou zijn dat en ik probeerde dit te benadrukken dat we de drijfveren, de normale drijfveren van rijkdom en het creëren van banen nodig hebben om het goed te doen. En we hebben er een paar opgemerkt. We hebben de technische wereld nodig om weer stevig te groeien en te groeien. En we denken dat ze effectief een pauze hebben genomen door hun mensen een tijdje thuis te laten werken. En de filmindustrie moet terugkomen en we moeten het normale toerisme hebben waar we van profiteren.

Ik bedoel, we kijken echt naar die dingen als katalysator voor iets beters dat kan gebeuren tijdens de kwart. En dat is allemaal verweven met COVID-19. En nogmaals, we waren ongelooflijk, ik kan je niet vertellen hoe teleurgesteld we waren toen we die heropleving van zaken hadden en die er nu uitziet alsof het eindelijk begint af te nemen. Maar ik denk dat het misschien een iets langere termijn is dan dat. Dat gezegd hebbende, zijn we in april qua bezettingsgraad van een klif gevallen. En nogmaals, vanwege deze anti-uitzettingsverordeningen waren we waarschijnlijk agressiever in het laten doorgaan van mensen met hun leven als ze hun baan verloren en meer betaalbare huisvesting nodig hadden dan sommige van de anderen.

En dat veroorzaakte vacature om meer af te nemen. En het heeft ons er ook toe gebracht een huurder te vinden die een goede huurder voor de lange termijn kan zijn. En dus waren er tijdens het kwartaal een aantal duidelijke afwegingen en speelden we een inhaalslag met betrekking tot het gebruik van concessies om de bezettingsgraad op te bouwen, zoals John al zei, het kostte ons zeker iets. En nogmaals, vanaf juli bevinden we ons in een veel betere positie en we hebben niet die overhang waarmee we te maken hebben. Dus ik zou zeggen dat dat steeds beter is.

Zeker, de werkloosheid zal met 400 basispunten verbeteren, dat zal ons in het kwartaal helpen. Er is dus goed nieuws. En zoals ik in mijn opmerkingen probeerde te zinspelen, hebben we de filmproductie nodig om terug te komen, en dat ziet eruit als een woelige weg. En zelfs restaurants, alle serviceklussen en restaurants en bars, etc, dat ziet eruit als een wat woelige weg. Zo voorzichtig optimistisch, en we zullen zien. Maar ik denk wel dat het volgende kwartaal beter zal zijn dan het vorige. Dat is zeker. Ja. Het is een beetje van beide. Ik bedoel wat we proberen te doen is kijken naar andere grote metro’s die vergelijkbaar zijn met de westkust. Er is dus een element van leveringsbeperkingen. We kijken naar de stabiliteit van de economie, en de federale regering in Washington, D.C. is een verdomd stabiele werkgever van mensen. En dus doet het het meestal beter als het niet goed gaat, hoewel het tegelijkertijd ook een behoorlijke hoeveelheid appartementsvoorraad kan opleveren. Dus dat kan pijn doen. Maar we kijken naar dingen zoals het proberen markten te vinden die lijken op de westkust, die erg moeilijk te vinden zijn. En dan overwegen we ook om de lijn te vervagen, dus op welk moment kunnen we naar een aantal van de andere markten gaan die in de buurt van onze bestaande markten liggen, maar net een stap verder, waar we een bezit in Santa Cruz hebben, hebben we bezittingen in Tracy en het Inland Empire. En ik zou zeggen, onze ervaring daar is dat er veel timingmarkten zijn. En zo is er bijvoorbeeld de mogelijkheid om een ​​entiteit van het type co-investering op te zetten, die inherent een exit zal hebben, gedurende een bepaalde periode de eigenaar zal zijn en dan om te stoppen en meer een timing-type handel te doen, is iets dat we overweeg ook. En dus weet ik niet zeker wat we gaan doen. Ik weet wel dat ze uit feedback van onze Raad willen weten dat ze deze kwestie nader willen bekijken. We zullen er dus meer robuuste gesprekken over voeren.

Rich Anderson SMBC – Analist

Geweldig, heel erg bedankt.

Operator

Bedankt. Onze volgende vraag is van Neil Malkin met Capital One Securities. Ga verder met uw vraag.

Neil Malkin Capital One Securities – Analist

Hallo, iedereen. Goedemorgen.

Adam W. Berry Executive Vice President en Chief Investment Officer

Goedemorgen. P >

Neil Malkin Capital One Securities – Analist

Geweldig. Oke. Dus misschien heb je het over de ontwikkelingskant of de externe kant, je bent een JV-ontwikkeling begonnen. Ik ben gewoon benieuwd hoe die kant van het bedrijf gaat en het eetlustniveau, als je alleen dat soort problemen in de markt hoort, en niet echt aan de overnamekant, maar meer over de ontwikkeling, land, vooraankoop, dat soort dingen. Kun je gewoon praten over wat je daar ziet? Heeft u meer inkomende oproepen ontvangen? En hoe ziet u misschien de komende zes tot negen maanden aan die kant van het grootboek uitschudden?

Adam W. Berry Executive Vice President And Chief Investment Officier

Neil, dit is Adam. Dus ik kan dit bespreken, en Mike, voel je vrij om erin te springen. Dus wat de landzijde betreft, zijn landeigenaren ongelooflijk koppig als het gaat om het verlagen van hun verwachtingen over landwaarden. Dus ja, veel inkomende oproepen, maar heel weinig deals die nu lijken te worden geïnkt. We hebben niet veel of geen daling van de bouwkosten gezien. Zodat er, in combinatie met een uitdagende en uitdagende verhuuromgeving, heel weinig is dat we op dit moment zien dat het zou schetsen.

We blijven agressief aan de pref equity-kant omdat er een aantal legacy-deals zijn die zijn op zoek naar financiering. En de normen voor bouwleningen zijn wat strenger geworden, en we zijn conservatiever geworden met onze pref underwriting. Maar zelfs daar is nog steeds een relatief grote vraag naar. Dus zoals ik al zei, we blijven een robuuste prefipeline houden, en dat is waarschijnlijk waar de focus voor de nabije toekomst zal liggen.

Neil Malkin Capital One Securities – Analist

Oké, geweldig. Een andere voor mij, er is nogal over gepraat, maar het lijkt erop dat bij elke oproep het gesprek over regelgeving en dat soort dingen nog steeds wordt, ik weet het niet, erger of extremer. Kunt u misschien in het bijzonder over een paar dingen praten. AB 1436, waarvan ik denk dat het de gehele staat codificeert voor het uitstelverbod voor de hele staat, ofwel eerder aan het einde van de noodtoestand plus 90 dagen of april 2021.

Misschien wat is daar aan de hand? En dan, denk ik, deel B zou zijn, als je kijkt naar CHOP of CHAZ in Seattle, kijk je naar veel van deze dingen die de politie beledigen. Veel problemen die, hoewel je gediversifieerd bent, zoals je zegt, een functie zijn van het type van Californië en Washington, ik zal zeggen, mentaliteit. Dus ik vraag me gewoon af hoe je door dat proces navigeert of deze dingen benadert die je vaker lijken te overkomen?

Michael J. Schall – – President en Chief Executive Officer

Ja. Het is een geweldige vraag. En ik zal zeggen dat we verbaasd zijn over de ongelooflijke, zowel het aantal aan uitzetting gerelateerde als aan de huurders gerelateerde rekeningen die hieruit voortvloeien. En zeker, op korte termijn hadden we onze eigen zelfopgelegde beperkingen voor 90 dagen op ontruimingen en huurverhogingen en een verscheidenheid aan andere dingen. Dus ik denk dat dat iets is dat gepast en gepast is in het omgaan hiermee, met de pandemie. Maar er is een punt waarop, en ik vermoed dat we in de buurt komen van dat punt, het te ver gaat.

Dus wat we hebben geprobeerd te doen, is zowel zeker te voldoen aan als te begrijpen bestaande verordeningen die er zijn. En nogmaals, ze zijn op alle verschillende bestuursniveaus, en ze veranderen voortdurend en proberen tegelijkertijd te pleiten in onze discussies met CAA en anderen. Zoals bijvoorbeeld als een inwoner als dit gedurende een langere periode aanhoudt, als een inwoner ons een bepaald bedrag verschuldigd is, niet de bevestigende verantwoordelijkheid zouden moeten hebben om hun COVID-19 effect of impact of iets dergelijks te bewijzen dat en werk samen met hun huurder.

Er bestaat de angst dat er na deze situatie wijdverbreide uitzettingen zullen plaatsvinden. En ik zie het als, we zijn realistische mensen. We hebben helemaal geen interesse in massale uitzettingen. We kunnen zelfs beter samenwerken, maar het moet een soort van gelijk speelveld zijn. We hebben ze nodig om in wezen hun COVID-19-probleem te bewijzen of te erkennen, en dan kunnen we reageren en proberen te doen wat voor ons beiden attent is. Dus de wetten, zoals ze momenteel zijn opgesteld, doen dat niet precies. Er zijn dus, zoals u opmerkt, een heleboel wetten die het uitzettingproces verlengen en niet alleen beperkt zijn tot het proces dat u noemde, maar gewoon doorlopend.

En het valt nog te bezien. wat er met die wetten gebeurt. Ik noemde in San Francisco het onvermogen om iemand op elk moment voor onbepaalde tijd uit te zetten wegens COVID-19-delinquenties. En ik weet niet precies hoe we worden terugbetaald op die specifieke achterstallige vorderingen. Dit is dus een voortdurend probleem. En zeker, vanuit ons perspectief is het teleurstellend omdat we niet in staat zijn om ons lot te beheersen, en het lijkt erop dat mensen het vermogen hebben om in wezen dingen te doen die ze niet zouden mogen doen. Dus laat ik het daarbij.

Operator

Onze volgende vraag komt van Alex Kalmus met Zelman & Associates. Ga verder met uw vraag.

Alex Kalmus Zelman & Associates – Analist

Dit is een grote mijn vraag . Als u alleen kijkt naar uw geconstateerde discrepantie tussen de beoordeling van de openbare marktkapitalisatie en de beoordeling van de particuliere marktkapitaal, zou het dan logisch zijn om uw terugkoop van aandelen te financieren met disposities? Of wilt u een iets agressievere prijs voor terugkoop.

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Ja. Wij Angela hadden het in haar opmerkingen over vrijwel alles wat we in de toekomst doen met matchfinanciering. Dat is dus zeker het plan. En dus niet alleen voor het terugkopen van aandelen, maar voor eigen aandelen en andere. Dus en Angela schetste haar bronnen en gebruik voor de rest van het jaar. Dus ik denk dat we op dezelfde pagina staan ​​met betrekking tot hoe we dat gaan doen, met een zeer sterke balans.

Alex Kalmus Zelman & Associates – Analist

En als we maandelijks naar huurcollecties kijken, wat is dan de gebruikelijke cadans voor een inhaalslag in de komende maanden die we doen? p>

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Het is een beetje moeilijk om je vraag te horen. Dus ik herhaal. Hopelijk krijg ik het goed. Je vraagt ​​wat de gebruikelijke cadans is voor huurcollectie als iemand delinquent is, denk ik. En we bevinden ons gewoon in een andere tijd, want normaal gesproken, als iemand delinquent is, gaan we duidelijk met hen communiceren, of komen we met hen tot een overeenkomst, in welk geval we redelijk redelijk zijn, zeg maar, over de maandhuur, we laten hem een ​​vooruitbetalingsplan hebben dat binnen een redelijke tijd zal werken. Als ze niet willen communiceren, geven we ze een opzegtermijn van drie dagen en starten we een proces en werken we dat door.

Dus normaal gesproken, zo zou het gaan. Waar het nu is, zijn sommige van die opties niet beschikbaar. De communicatie is. En nogmaals, ik ben erg blij om te zien dat we zonder huidige hamers mensen zien opkomen en betalingen doen voor wat ze verschuldigd zijn. Sommige mensen willen betalingsplannen invoeren. Anderen niet, ze zijn bezorgd of ze die kunnen houden, maar ze betalen nog steeds meer dan hun huur. En dus zien we over het algemeen goed gedrag van mensen. Hopelijk beantwoordt dat je vraag.

Alex Kalmus Zelman & Associates – Analist

Ik snap het. Ik ben meer op zoek naar een inhaalpercentage, alsof je eind april 94% van de aprilhuur verzamelt en in mei contact met je opneemt. Is er een inhaalslag op het basispunt dat u hebt gezien? Of is er meestal over onderhandeld?

Angela L. Kleiman Executive Vice President en Chief Financial Officer

Ja. Dit is Angela hier. Als u kijkt naar het bedrag aan inkomsten dat niet is gereserveerd, zijn we in wezen voor meer dan 100% collectief voor dezelfde winkel, wat betekent dat een deel daarvan natuurlijk naar delinquentie gaat. Maar houd er rekening mee dat dit pas juli is. Het is een maand. En dus, naar John’s punt, zien we goed gedrag, en de meeste mensen proberen verantwoordelijk te zijn, maar het is gewoon te vroeg om van vandaag te zijn, OK, wat betekent die trend, aangezien dit de cijfers voor juli zijn.

Alex Kalmus Zelman & Associates – Analist

Ik snap het. Bedankt.

Operator

Bedankt. Onze volgende vraag komt van John Pawlowski met Green Street Advisors. Ga verder met uw vraag.

John Pawlowski Green Street-adviseurs – analist

Bedankt voor het voortzetten van de oproep een langer. Slechts één vervolg voor mij. John, kun je me een beetje helpen om je opmerking een beetje te begrijpen, waar verhoogde concessies niet bepaald een indicatie zijn van waar de markthuren zijn? Omdat het in bepaalde markten voelt alsof veel grote particuliere en openbare ontwikkelaars vier tot acht weken gratis zijn. Het voelt dus alsof de marktverrekeningsprijs van huurprijzen om de vraag naar markthuren in uw portefeuille te stimuleren, als al uw concurrenten vier tot acht weken vrij zijn, met ongeveer 15% gedaald is. Kun je daar wat meer over vertellen?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Ja . Nee, ik ben blij. Eerst moet ik jullie wat krediet geven. Je hebt goed werk geleverd door dingen te traceren. Dus ik waardeer dat, om de feiten bekend te maken. Maar ik zou zeggen wat we gedeeltelijk oppikken en wat Essex doet, uit frustratie, omdat we niet over geweldige marktgegevens beschikken omdat sommige leveranciers het niet geweldig doen, hebben we onze eigen gepatenteerde database gemaakt. We hebben dus meer dan 1000 items en we volgen ze. En wat we vinden is verschillende dagen, verschillende concurrenten bieden concessies. Ze doen het in verschillende eenheden. En dus zijn er vaak activa die misschien vier tot acht weken aanbieden, maar dat betekent niet dat dit de enige eenheden zijn die verhuren.

En wat we in juni zagen, waren veel van de grotere eigenaren probeerden bezettingsgraad te krijgen, meer absorptie zoals uiteindelijk een zeer grote ontwikkelingslease-up of meerdere lease-ups die met elkaar concurreren. Dat werkte voor ons. En ik kan niet voor onze collega’s spreken, maar dat werkte voor ons. En dus trekken we ons terug en we blijven ontdekken dat we in veel gevallen huurcontracten sluiten zonder concessies te doen. Niet iedereen begrijpt het. San Francisco is anders, en activa per activa, we hebben verschillende plannen. Maar het idee om concessies te hebben om de verhuiskosten te helpen betalen en een deel van de verhuizing te stimuleren, heeft zijn vruchten afgeworpen.

En nogmaals, we trekken ons over het algemeen terug. Als je nu op zeer competitieve plekken komt zoals Downtown Oakland en het CBD of San Francisco of Downtown San Jose, zijn er huurcontracten gaande; in LA zijn er huurcontracten gaande. Dus dingen worden een beetje wazig omdat je de lease-ups hebt die concessies aanbieden. Als je stabiliseert, ben je op straat, je biedt waarschijnlijk nog steeds grote concessies. Er is dus een beetje wazig aan de hand. Maar we zien dat als je naar andere markten gaat, zoals bijvoorbeeld Ventura, veel Orange County, San Diego, in veel gevallen concessies opdrogen.

En dat is wat er kan gebeuren met concessies, is dat ze op de markt zijn en dan drogen ze vrij snel op. En we zien dat gebeuren. Dus over het algemeen, nogmaals, echt als een hulpmiddel om de absorptie te vergroten en ik begrijp je idee van het net effectief. Maar de realiteit is dat we ze proberen te gebruiken om de absorptie te vergroten, en ze werkten goed voor ons. Dus beantwoordt dat uw vraag?

John Pawlowski Green Street Advisors – Analist

Dat doet het. Het klinkt alsof het meer een debat over duur is. Dus als deze concessies de komende zes maanden voortduren, moeten de effectieve huren in deze markten met 15 procent dalen, toch? Ik bedoel, het is gewoon ook gewoon te lucratief voor een markt, ja.

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer em>

Ja. Nee, als het voor altijd doorging, met ons, daarom heb ik gerefereerd, we hebben 200 190 basispunten in bezettingsgraad behaald omdat er een impact van was. We boden concessies aan, we verhoogden de bezettingsgraad. Er is een directe impact en daar trekken we ons van terug. Dus dat werkte goed om een ​​overmatige vraag te creëren. Dus ja, nee, als ze voor altijd doorgaan, ja, dan maken ze deel uit van de markt, dat zou anders zijn.

John Pawlowski Green Street Adviseurs – Analist

Oké, bedankt.

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Ja. Bedankt.

Operator

Onze volgende vraag komt van John Kim met BMO Capital Markets. Ga verder met uw vraag.

John Kim BMO Capital Markets – Analist

Bedankt, goedemorgen. John noemde in uw voorbereide opmerkingen dat de waardepropositie van activa in de binnenstad is afgenomen ten opzichte van de voorsteden. En ik vroeg me gewoon af of je ons zou kunnen herinneren aan de uitsplitsing die je hebt of die je identificeert als stad of stad versus stad in elk van je markten?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Zeker. Nou ja, we kijken naar ongeveer 10% in de stad en 90% in de buitenwijken. En daar kan natuurlijk wat vermenging plaatsvinden, zeker als je op een aantal van de locaties in Zuid-Californië komt, waar het een beetje gemengd is. Maar over het algemeen kijken we naar 10%. We hebben heel weinig in San Francisco, minder dan 1.000 eenheden op de binnenstad in onze portefeuille met dezelfde winkel.

John Kim BMO Capital Markets – Analist

Oké. En dan bij deze concessiediscussie, waarvan ik weet dat het al in dezelfde eigendomsresultaten is, maar als we uitgaan van een concessie van vier weken die u gemiddeld gebruikt, zou die hoger kunnen zijn dan in het tweede kwartaal, dan zou dat zijn impliceren dat uw nieuwe huurcontracten met 10% zijn gedaald, verlengingen met 8%. En ik denk dat er een commentaar is gemaakt dat juli beter is geworden, althans op het concessieniveau, maar ik weet niet zeker of het op een effectief basisniveau beter is geworden, alleen waar de tarieven die u hebt geciteerd, zijn verdwenen. Dus ik vroeg me af of je dat verschil tussen het tweede kwartaal en juli zou kunnen kwantificeren wat betreft de effectieve huurwijziging?

John F. Burkart Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Ja. Welnu, ik kan je zeker vertellen dat als je het puur op netto effectief zou bekijken en de toename van absorptie negeert, dus waar huurprijzen verhandeld, netto effectief, werden ze zeker beter in juli. En er was een opmerking over de vernieuwingen. Niet alle vernieuwingen kregen concessies en in veel gevallen was het een week of zoiets. Het zou dus niet zijn dat het zich niet zou vertalen in een, laten we zeggen, gemiddeld 8% of een maand op de verlengingen. Dat is de vernieuwingen waren dichter bij 1%, ergens in dat gebied. Maar bij de nieuwe huurovereenkomsten lag de focus opnieuw op de nieuwe huurovereenkomsten met de concessies om de absorptie te vergroten. Dus en een deel daarvan is verdwenen. En als je het dus puur op die manier bekijkt, zijn de netto effectieve, ja zeker, de huren in juli en juni gestegen.

Operator

Onze volgende vraag komt van Zach Silverberg met Mizuho. Ga verder met uw vraag.

Zach Silverberg Mizuho – Analist

Hallo, bedankt en goedemorgen daarbuiten . Gewoon een snelle over kapitaalallocatie. Gewoon nieuwsgierig, ik las het persbericht, u noemde meer terugkoop van aandelen. Waar past het aandeleninkoopprogramma in uw beste gebruik van kapitaal vandaag? En hoe ziet u dit in de toekomst?

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Dit is Mike. Ja, we hebben de terugkoop van aandelen een beetje vertraagd. En de gedachte is dat de effecten van COVID-19 voor langere tijd bij ons zullen zijn. En dus is de aanzet om snel veel aandelen terug te kopen minder belangrijk. We houden voortdurend de schuld-naar-EBITDA in de gaten en enkele andere balansstatistieken. En dus als u activa verkoopt om aandelen terug te kopen, moet u onderweg de schuld afbouwen, want als u een actief verkoopt, krimpt uw ​​EBITDA uiteraard. We zijn dus bewust van hoe we aandelen inkopen.

We zijn er nog steeds erg in geïnteresseerd. Het is nog steeds een van de dingen die belangrijk voor ons zijn, en nogmaals, om het onderweg te financieren met de verkoop van activa, is eigenlijk een noodzaak met betrekking tot alles wat we doen. Dus, zoals Adam zei, zou ik op dit moment zeggen dat waarschijnlijk de geprefereerde aandelenpijplijn onze go-to-source zal zijn, aangezien er minder providers zijn. En daarom hebben we een betere selectie van transacties om uit te kiezen. En dat zou dat zijn. En we houden zeker van co-investeringstransacties wanneer de transactiemarkt beter wordt en we zien meer kwaliteitsactiva die worden verhandeld. En natuurlijk hangt het ervan af tegen welke waarde ze handelen.

Maar dit idee van het kopen van, laten we zeggen, een 4,5-type cap-tarief met schuldenkosten in de lage tot midden tweeën, dat genereert veel cashflow en is een behoorlijk aantrekkelijke transactie. Dus ik denk dat we kansen krijgen aan de externe kant. En eigenlijk vind ik dit het leuke van het vak. Het is wanneer er marktverstoring is en er veel kansen zijn en we mogen kiezen wat het beste gebruik van kapitaal is, ik denk dat we dat uitzonderlijk goed doen. Beantwoordt dat vraag?

Zach Silverberg Mizuho – Analist

Ja, dat was perfect. Ik waardeer de kleur. En gewoon weer een snelle van mij. Jullie hebben de mobiele leasing-app genoemd die jullie aan het ontwikkelen zijn. Heeft u hier een soort projectdoelstellingen voor? En welk percentage van uw portefeuille is, denk ik, voor een klant volledig contactloos vanaf het leaseproces?

John F. Burkart Senior Executive Vice President En Chief Operating Officer

Zeker. Dus ja, we geven op dit moment de statistieken niet weg, maar ik kan je vertellen dat het een behoorlijke verandering zal zijn vanuit het perspectief van de klant, omdat ik letterlijk kan binnenkomen en leasen op een mobiele iPhone , natuurlijk opgezet, van het maken van de afspraak tot het meteen goedkeuren en verder gaan. Dus daar zijn we erg enthousiast over. We denken dat dit ons een geweldige klantervaring zal geven en ons goed zal positioneren in de toekomst. Als je het hebt over de handenvrije, op dit moment eigenlijk, we hebben, vanuit het perspectief van een tour en anders, we kunnen de hele weg contactloos gaan, behalve natuurlijk, zodra ze de site bereiken, ze ‘ gaan verhuizen. Maar in die zin zijn we over de hele linie contactloos. Beantwoordt dat de vraag?

Zach Silverberg Mizuho – Analist

Ja, ik denk dat ik het heb.

We hebben het einde van de vraag-en-antwoordsessie bereikt. Op dit moment wil ik het telefoontje teruggeven aan Michael Schall voor het sluiten van opmerkingen.

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

Heel goed. Bedankt, telefoniste, en iedereen bedankt voor het vandaag deelnemen aan de oproep. Zeker onze beste wensen voor u en uw families tijdens deze zeer uitdagende tijden, en we hopen u binnenkort allemaal persoonlijk of op Zoom te zien. Een fijne dag.

Operator

[Opmerkingen afsluiting operator]

Duur: 93 minuten

Oproep deelnemers:

Michael J. Schall President en Chief Executive Officer

John F. Burkart – Senior Executive Vice President en Chief Operating Officer

Angela L. Kleiman Executive Vice President en Chief Financial Officer

Adam W. Berry Executive Vice President en Chief Investment Officer

Jeff Spector Bank of America – Analist

Michael Bilerman Citi – Analist

Rich Hill Morgan Stanley – Analist

Austin Wurschmidt strong > – KeyBanc – Analist

Alexander Goldfarb Piper Sandler – Analist

Rich Hightower Evercore – Analist p>

Rich Anderson SMBC – Analist

Neil Malkin Capital One Securities – Analist

Alex Kalmus Zelman & Associates – Analist

John Pawlowski Green Street Advisors – Analist

John Kim BMO Capital Markets – Analist em >

Zach Silverberg Mizuho – Analist

Meer ESS-analyse

Alle inkomsten noemen transcripties van oproepen

AlphaStreet Logo

Algemene voorwaarden voor meer informatie, inclusief onze Verplichte Afwijzing van Aansprakelijkheid.

Motley Fool Transcribers heeft geen positie in een van de genoemde aandelen. De Motley Fool heeft geen positie in een van de genoemde aandelen. De Motley Fool heeft een disclosure policy .

“>

Lees Meer